３つそれぞれのプロはいる。
それぞれもう少し、細かく見てみよう。
先ずは、不動産である。
これは筆者はずぶの素人であるが、最近、少しばかりかじり始めた。
かじり始めて思ったのは、これってけっこう他人のふんどしで相撲を取れるものなんだ・・・とうこと。
どういうことかっていうと、売主がいて売りたいという情報は、レインズとかアットホームという情報誌に載せる。
それを見て、各不動産屋さんが、さも、自分の物件であるかのように、エンドユーザーにご紹介する。
売買が決まれば、紹介手数料として、売り手側と買い手側、双方からそれぞれ3％の手数料が入る。
この手数料が不動産仲介の主な収入源である。
ここまでは知っている方も多いと思う。
筆者もここまでは以前から知っていた。ところが、その内訳をみると変なことになっている・・・
不動産のこの紹介手数料なるもの、不動産屋ならもっとも得するのは、両手仲介である。
そう、売り手に頼まれて、買い手を探し、手数料を売り手からと買い手からと両方から貰うこと。
これを両手という。
これだと売買金額の3％づつで倍の6％になる。
大手の平均手数料なるデータがある。
何でも情報公開が進んでいるから、こんなことも解かるというものだ・・・
トップはＳ不動産である。平均手数料は5.3％である。
２位がたしか、Ｍ不動産だった。5.1％
３位が、4.5％くらいだったかな
いや細かい数字はどうでもいいが、大事なのは、3％以上で6％に近いということである。
これは何を意味するか・・・そう限りなく両手仲介をやっているということである。
売り主から物件を預かって、買い手を自分で探して、売買を成立させている。
さすが大手である。素晴らしい・・・・
やはり、家を売るなら大手に頼むのが一番・・・こうしてちゃんと売ってくれるんだ・・・
こう思ってしまう・・・
しかし、ちょっと待ってほしい。この数字の意味をもう少し深くみてみよう・・・
そもそも両手仲介とは、どういうことか・・・
売り主の思いは何か・・・
いかに高く売れるかだろう。
そりゃそうだ、高く売りたいのは山々だが、相場というものがある。
その中でも高く売りたい。これが人情だ。
買い手は、いかに相場より安く買うか・・・であろう
そうすると本来、売り手側のエージェントと買い手側のエージェントでは利益が相反することになる。
本来は、売り手と買い手、このエージェントは別々でなければおかしいのではないか・・・
弁護士と検事がいつも戦っているように、犯罪者と警察のエージェントが同じ弁護士だったり検事だったりしたら変だ。
不動産ではこれが普通にまかり通っている現実がある。
実際にどういうことが起こっているかというと、上記に記したとおり、両手仲介である。
具体的にいうと解かりやすい・・・
不動産情報をみて、3000万円の欲しい物件があったので、大手に電話してみる・・・とどうなるか
必ずと言っていいほど、只今商談中と言われる。
新しい物件はどの物件も押し並べてみな商談中である。
いくら大手といえども全部が全部、商談中なはずはない。
体よく断っているのだ。
どうしても親の近くがいいので、3000万円でもいいので欲しい・・・と頼まれて、問い合わせても、既に商談中であれば、しょうがない、待つしかない。
あの場所のあの土地・家は、他にはない只一つの物件である。
これが、売り主から預かった大手の営業マンは自分で買い手を探す。
自分で探しておいたお客様の中から目星をつけた買い手に打診してみる・・・
買い手の人情としては、出来るだけ安く買いたいから、2500万円だったら買いたいという。
営業マンは売り主へ交渉して、2500万円ならすぐにでも買いたいという人がいるんですがね～・・・
で、結局2800万円で売買が成立した。
おかしくないだろうか・・・
売主は3000万円で売ってほしかったはず・・・
他の不動産屋で紹介すれば、3000万円で買いたいという人がいた。
なのに、2800万円で売ってしまった。
利益相反であるどころか、売り主の利益を下げてしまったのだ。
なぜか・・・
仲介手数料である。
大手の営業マンは、両手、つまり2800万円の6％・・・148万円が入ることになる。
これが、3000万円の片手3％だと、90万円しか入らない。
だから、売り手の希望額を割ってでも両手をやりたがる。
売上至上主義・・・エージェント失格である。
そんなことってあるの・・・実際の話？？？
だから、平均手数料が5.3％なのである。
御理解いただけたであろうか。
あとで、親の近くなのでどんな人が買ったのか、聞いてみたら、2800万円だったという・・・
えっ、3000万円でも欲しかったのに、その時はもう手遅れだったのね～・・・とこうなる。
そんなことはない、ただ大手の営業マンの都合だけだったのだ・・・
それでも大手に頼むメリットは何か・・・
たくさんのお客をもっていること、とにかく大手なら、宣伝してくれてすぐに売ってくれる。
たしかにそう思うだろう。
町の小さな不動産屋に頼んでも、頼りないし、すぐには売れない・・・そんなイメージである。
確かにそんなところもあるかもしれない。
そう、昔は確かにそうだった。
プロのネットワーク、情報が全てだった・・・そんな時代があった。
でも今は違う。
今、一般ユーザーは、なんでもそうだが、情報はたくさんあるし、入ってくる。
そう、インターネットの時代である。
売り情報がクリックするだけで、簡単にみれる。
買い手が情報を知るのはもはや常識である。プロより詳しく知っている。
欲しい物件があれば、あとは仲介してもらうだけである。
ということは、売り手はもはや、買い手を探すのに苦労はないのである。
情報さえ公開すれば、買いたいと言う人は山ほど見つけられる。
もはやインターネットの時代は、大手に頼む必要性、メリットがなくなった。
どころか、利益を侵しかねないのである。
それがまだ解かっていないユーザーがどれほど多いことか・・・
でももうすぐ、真の意味での不動産エージェントが現れる・・・
それが、リニューアル仲介という枠組みの中で行われている。
仲介、不動産の売買の中ではリフォームもよく行われる一つであるから、ちょっとお勉強したら、こんなことになっていた。
まだまだあるが、明日は建築を話そうか、ファイナンシャルにしようか・・・
今日はここまで・・・
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