こばログ

リニュアル仲介のリフォーム

リニュアル仲介のリフォームが１件、ご相談頂いた。

早々に出向き、インスペクション（物件調査）と相成った。

このインスペクションは２回ある。

先ず最初は、住宅支援機構のフラット35が使える物件なのかどうかを判断するのが目的である。

買主とお会いできるので、リフォームのご要望をヒアリングするのも大切なポイントでもある。

概算のリフォーム代金が解れば、フラット35の資金計画が解る。

もうひとつは、最終的に耐震診断含めた、最終インスペクション。

しかし、先ず、築造年月日や確認書などが揃っていれば、大体の建物の程度はわかるので、最低しなくちゃならないリフォームも見えてくる。

後は、ご要望としてどこまでリフォームするか・・・

今回の件は、水廻りを全て取り換え、内外装も含めてのフルリフォームなので、けっこうかかる。

でも、普通のリフォームだと、資金として現金が多いので、皆さんシビアになってくる。当然だ。

だが、リニュアル仲介では、リフォーム資金がフラット35の中に組み込めるので、いわば３５年平均分割払いになるのだ。

おまけに、今、フラットが35の金利が無茶苦茶低いときている。

しかも、フラット３５のＳタイプにすると、なんと向こう１０年金利が1％マイナスである。

通常の住宅ローンはリフォーム資金は貸さない。リフォーム資金は現金で用意するか、リフォームローンで賄う。

リフォームローンは通常１０年くらいローンだ。しかも金利も高い。

リニュアル仲介の一つの有益なポイントでもあるが、

Ｓタイプにすることで、この１０年間1％ダウン金利分+通常リフォームローンとの差額分でリフォーム資金が出来る。

この差額が、ものすごく大きい。

Ｓタイプにするには、いくつか条件があるが、そんなに難しいことではない。

だから、フラットを使うならば、Ｓタイプにするべきである。というか、しなければいけない。

リニュアル仲介・・・すごいことになっているが、知らない人がまだまだいるか・・・

今回の物件は、構造的にも申分なし。

若干の耐震補強が必要だが、これだけのリフォーム工事をするのだったら、ついでに出来ること程度だ。

こういう住まいのお求め方があるのか・・・

これは絶対に使わない手はない。

床下から一言

今月は、さすがに防災月間だけあって、耐震診断が９件に耐震の補助金説明会が３回入っている。

工事も横浜市の補助金を使った耐震改修工事が３件進行中である。

説明会は今月は２回済んでる。来週の２５日に泉公会堂で行うのが３回目なので今月はこれが最後だ。

診断は１件だけで、これからである。

先日、ものすごく暑かった日の屋根裏は死ぬかと思った。

屋根裏の温度はどのくらいなのか・・・おそらく50度以上はあると思う。

汗が脂汗のようになっていた・・・

そこから、今度は床下へ移動する。

床下は、土だから、這いつくばって泥だらけになるが、夏の時期には屋根裏より涼しいのでホッとする。

今度は暑さとの格闘ではなく、虫たちとの出会いになる。

クモが多い・・・まだ、ネズミの死がいには出会ってないが、そのうち会うこともあろう・・・

床下の湿度は高い。

今夏は、特に暑かったので、どこの床下も大変だったろう。

何が大変だったかというと、虫たちではない。床下の土台や大引き、根太などの木である。

床下は夏は湿度１００％近くなる。

特に今年は、ほとんどすべての家の床下で、湿度１００％になっていたことだと思う。

湿度１００％というと、結露しているということである。

結露しているということは、カビが生えやすい。

カビが生えるということは、腐朽菌も繁殖する。

木の腐朽菌は、含水率３０％で６０日間するとその危険性がある。

含水率とは、木に含む水分である。

普通に建材として使う木の含水率は、20％前後である。

通常の状態でこれ以上乾燥しないというのは、日本では15％くらいになる。

木は常にそのくらいの水分を含んでいるが、これが床下の木たちは、夏の間、水分を吸って、含水率をあげて、床下を守ってくれている。

２か月くらいこの状態が続くと、腐り始める可能性がある。

今年の夏は３カ月くらい続いているので、少しばかり注意が必要かもしれない。

逆に冬になると今度は水分を吐いてくれて、自分の含水率を下げる。

毎年の繰り返しで、木はこうして息をしているということだのだ。

これが、冬でも床下の湿度が９０％を超えているようだと、ヤバイ。

床がベコベコするのはこんな原因があるかもしれない。

よく床下に乾燥材を蒔いたり、炭を敷いたりしているところがある。

換気扇を付けているところもよく目にする。

そうする前に、床下の湿度と温度を知ることだ。

簡単に計る機械がある。

１週間程度床下に置いておくだけで、計れるから便利である。

そうやって計って、その後何かしらの対策をして、その対策後また計ってみる。

対策前後で計れば、その効果のほどがハッキリ分かる。

もし、対策に効果がなかったら、無駄なことをしたことになる。

費用なんて払えない。

業者も無駄なことをして費用はもらえない。

そのくらいの理屈がなければ、しちゃいけないことがある。

たかが床下、されど床下。

床下はそんなにして、知らない間に、湿気を吸って頑張っているんだ。

縁の下の力持ちというのはここから来た・・・ﾁｬﾝﾁｬﾝ

防災月間ということで・・・

耐震補強というと、何か特別なことをしているような、非常に高額な、それでいてどこか、怪しいような・・・

なんだかよくわからないが、気にはなるが、本当に必要なのだろうか・・・

怖いことはわかっているが、いつ来るか分かんないし・・・

なかなか進まないなぁ～・・・というのが実感である。

リフォーム工事と耐震補強とは別物・・・

そう思っている方が何と多いことか・・・

今回は、水廻りと内装を直したい、どうせ直すなら、便利にしたいから、少し間取りを変えて使いやすくしたい。

本当は耐震も気になっているんだけど、それは今度に・・・予算がないから。

こんなご相談・・どこがおかしいのか？ごく普通の相談である。

おかしくないのが、この程度の認識力がごく一般的なのが悲しい。

耐震補強工事は、クロス張替や塗装工事などの表面の仕上げ工事とは違う。

主に、壁の中身を強くする工事である。

筋交や、構造用合板、あるいは、柱に金物を取り付けるのである。

ということは、壁をはずして行わなければ出来ない工事である。

表面のお化粧とは違う。中身を直す手術である。

壁をはずす・・・これはリフォーム工事の中ではごく一般的に行われている工程の一つである。

お風呂を入れ替える時、キッチンを取りかえる時、間取りを少し変更する時・・・

その工程の中に、壁をはずすことがある。

何を言いたいかというと、そのリフォームの中で一緒に耐震補強を行えば、経済的に出来るということである。

リフォームした後にまた、耐震補強をすることはナンセンスであるといいたい。

リフォーム時こそ耐震補強の絶好のチャンスなのだ。

ここを知ってもらいたい。

世の工務店、リフォーム会社が揃ってこの認識を持ってもらいたい。

えっ・・プロだから、知ってるんでしょう・・・

いや、知ってはいる。しかし、商売を優先するとお客様のご希望以外のことを言うと仕事にならないから言わないのか・・・

はたまた、耐震補強のことを知らないのか・・・

ものすごく大事なことなのだが・・・

この業界の啓蒙活動が先か・・・

リフォームをお考えの諸貴兄姉氏には、覚えてもらいたいことの一つである。

これを逆手に取ると、業者選びの一つのポイントにもなろう。

木造の構造に関して理解が深いリフォーム会社を選ぶことが、とっても重要だということ。

今は、顧客満足というか、サービスというか、どうも風潮として、プロの技・知識より、そっちのほうに重きを置くようになってきた。

いや、いいことである。昔は建築業界と言うと、客を客と思ってないようなところがあった。

それはそれで、大変いいことである。

しかし、若い、まだ経験がそれほどない営業マンの笑顔と愛想の良さだけで、リフォーム工事を選ぶのは危ういような気がする。

無愛想なおじさんがいいというのではない。

もちろん、デザイン性や使い勝手を考えるのは当然として、構造にも深い知識をもっていることを確認したほうがよい。

今では、段階的に耐震診断できるように、その方法がいくつか用意されている。

教科書がよくなった。

とにかくちょっと勉強すれば、そんなに難しい計算をしなくても、ソフトに入力すれば誰でも出来る。

先ずは、耐震診断ソフトの入力が出来るかどうか、ここを聞いてみるといいかもしれない。

そのくらい出来なくては、建築のプロとしてはいかがなものか・・・であろう。

最低、先ずは最低、このくらい出来なくては・・・

リフォーム会社というのは、建築を生業としている。

最低このくらいは出来なくては・・・

９月は、防災月間である。

たまには、地震対策も考えてみよう。

本当にマニアックな話で・・・恐縮です

素晴らしいメンターとの出会い・・・これほど楽しいものはない。

職種がら、お勉強もある程度必要なので、時間をみてはいそいそと出かけている。

そうすると、犬も歩けばじゃないが、すごい方に出会う。

筆者のお勉強というと、いろいろあるが、今回は、構造分野である。

今までにも、けっこうすごい方のお話を拝聴する機会があった。

マニアックな話になって恐縮だが、通称、建防協の青本と言っているが、その編集者の方ばかりにご縁があった。

佐久間先生、田原先生、大橋先生、そして大御所の坂本先生・・・

こんなところで名前を出していいのか・・・

と言ってもこのブログの読者諸貴兄姉氏は、誰のっこっちゃ・・・てな感じだろう・・知っていらっしゃる方には失礼。

木造の耐震関係のごくごく狭い世界では、有名な先生方である。

こんな筆者程度のものが、けっこう簡単にお話を聞けるというのは、やっぱり狭い世界なのかもしれない。

そして、昨日は、青本にこそ載っていないが、これまた、素晴らしい先生と巡り合えた。

望月先生という。

壁と柱の直下率という、これまた話すと長くなるし、解りにくいからしないが、第一人者的な先生である。

直下率は、基準法でも品確法でも出てこない。いわゆる研究者の中で行われている木構造の安全を確かめる一つの構造ルートと言ってもいいくらいの方法である。

ほら、こうなっちゃうから止める・・・

とにかく、上には上がいるもんだ・・・これが言いたいことである。

素晴らしいメンターとの出会い、これも感謝である。

この先生、人間的にも、男がほれちゃいそうなくらい素晴らしい。

でもってカッコイイ。

考えてみたら、日本でも指折りのスゴイ先生方と話しているな～と改めて思った。

今度は、あのヤマベの構造の山辺先生とお会いできる。

ものすごい楽しみだ～～～

もうすでにアイドルに会えるミーハー状態である。

良いことが雪崩のように起こる。シャワーのように降り注ぐ。

先日、メンターが現れた。

この人だ！と思った。

筆者の良さを引き出してくれる。

今のマーケティングは、繊細なセンスが不可欠である。

これが筆者には難しい、苦手意識があった。

このウィークポイントを克服できる人が現れたのである。

これでも、持っているものはけっこうたくさんある。

リニューアル注文住宅、耐震改修事業の補助金とそれに連動するセミナー、ＬＬＰ職人倶楽部とハウスメンテマスター

リニューアル仲介、適合証明技術者、高齢者返済特例制度とリフォームカウンセラー、移住住み替え機構とハウジングプランナー

リフォーム瑕疵保険と検査員、不動産登録、まだまだ・・・

１万件の施工実績と色々なメンター達、面白い優秀な社員達・・・

マネージメントのプログラムソフトと管理ソフトの充実

ここまで万全なところは珍しいかもしれない。

そして、正しい理念・・・ここが一番である。

ここまでのカテゴリーを持っているところはそうはない。

自分で言ってりゃ世話ないか・・・

でも全部本当のことである。

光り輝く世界に入っていく。

光のシャワーのように無限によいことが降り注ぐ。

よいことが雪崩のように起こる。

ありがたい限りだ。

感謝感謝感謝・・・感謝します。

ワクワクするが、以外に冷静だ。

冷静に受け止めている。

リフォーム業界の今後7

建築、不動産、ファイナンシャル・・・はこれからのリフォーム業者の一つの方向性になるだろう。

ワンストップでこの３つ全てを自家製で賄うところが地域一番のリフォーム会社となろう。

もうひとつ実力としてほしいものを述べよう。

建築ではローコスト住宅が出来るスキルをもって、省エネ、自然素材を本物として取り扱うスキルが必要となろう。

日本の伝統技術をしっかりと継承するという理念が大切だと考える。

プレカット大隆盛時代であるが、これは大工の墨付け、刻みの技術を台無しにしている。

大工の技術は、日本が世界に誇る木構造の素晴らしい技術である。

プレカットでは出来ない技術もたくさんある。

特に町場の工務店は、ここを抑えなければならない。

不動産では、何と言っても中古住宅の流通の活性化である。

もう、住宅は一生の買い物という概念をなくすことにしなければならない。

中古を買ってリフォームし、その価値をしっかりと価格に反映させる。

そして、グレードアップして、次のランクアップ住宅を手に入れる。

ランクアップして住み替えるのである。

それには、買っていい住宅と、そうではない住宅をはっきりさせ、取り壊すものは取り壊して長期優良住宅として建替え、

買ってもいい住宅は、しっかりと設備を含め、構造も担保して、生まれ変わらせるリフォームを行って、価値ある住宅とする。

その価値をしっかりと認める仕組みが必要だが、その仕組みが定着すれば、一生のうちに何回も住宅を買い替えることが出来る。

住み替えしてランクアップすることがステータスになる。

今の日本ではちょっと考えられないことかもしれないが、実は外国ではこれが当り前である。

日本だけが異常で、ドイツなどは新築の総量規制がある。

アメリカでもヨーロッパでも先進国と言われるところは押し並べて、このリフォーム、リノベーションが大部分で、新築などはあまり価値がないとまで見られているのが現実のようだ。

なぜ日本だけが、新築至上主義になってしまったか・・・

そりゃ、この時期になるとＮＨＫ初めどこのテレビでもやるこの前の戦争である。

イタリヤ、ドイツも負けたが、日本は焼け野原になってしまった。

焼け野原からのスタートだった。

まず、国の政策としてあげたのが、住宅では建てろ建てろの大合唱。

何でもとにかく住むところをつくらなきゃいけない。

で、発達したのが、ハウスメーカーなるもの。

統一された工場生産品のパーツを現場で組み立てるというやり方は、量産体制が出来る。

この量産政策が平成の１８年まで続いた。

毎年100万戸以上建てた。多い時は150万戸である。

これでは住宅が余ってもしょうがない。

もうすでに、人口が減ってきているのだから・・・

そこで今度は、優良なものをつくりましょう。量から質への転換である。長期優良住宅への方向転換である。

そして、中古でもいいものはもっと流通させましょうという政策である。

若い人の中には、中古を買ってリフォームすることに価値観を持っている人もけっこういる。

リクルートの発行している、まさしく、中古を買ってリフォームしよう　という雑誌が売れている。

昭和の匂いがするレトロな感覚が好きだという。

その中に、今風のデザインを施し、構造と設備をしっかりとリニューアルさせた中古住宅。

これが今のトレンドのようだ。

うちの若い社員さんにも聞いたが、建売の新築住宅なんかはみんな同じに見えるという。

どこがいいのかという。

実際に中古をリフォームしたほうが、予算的にも安く済むけーすが多い。

そして、これを一緒の住宅ローンで組む。

今なら、さらに金利がめちゃくちゃ低い。

ここまで来て、建築、不動産、ファイナンシャルをワンストプで出来るということのメリットをユーザーに提供できる。

これが、弊社では、リニューアル注文住宅という。

新築時では手が出なかった設備の充実と配管設備のリニューアル。

中古住宅の弱点と言われる構造のしっかりとした担保。

そうすると新築住宅より格安で、新築住宅以上のグレードの注文住宅になる。

まさしく、リニューアル注文住宅と言えるのではないだろうか。

さらに、いろんな補助金を使い、税金の控除を使い、購入時であればローンでも有利なものを提案する。

お金のことも一番有利なことにする。

これが本当にユーザーが望むものだと思っているし、

こういったものがユーザーの為になると信じている。

なんだか総括的になってしまったが、リフォーム業界の一つのスタイルがここにあると思う。

一応、リフォーム業界の今後というカテゴリーはここまでにするが、この話はこれからも続くので、その都度、書きたいと思っている。

リフォーム業界の今後6

昨日の続き・・・

ガイヤの夜明けを見てピンと来た・・・

さっそく問い合わせてみて、念願のマイホーム（もう死語か）が手に入ったとさ・・・

この家族の使った制度を説明しよう。

リニューアル仲介という制度である。

ガイヤの夜明けを見た方は、もうご存じだろう。

住宅ローンとリフォームローンの両方が組めないとこの家は気に入ったものにはならなかった。

この家族は返済能力から言っても十分組めたのだが、毎月の支払いが多くなり、普通の銀行融資とリフォームローンでは負担が大きかった。

そこでリニューアル仲介を使ったのだが、これは、住宅を取得する2,000万円とリフォーム工事費の1,000万円を一つのローンとすることが出来る。

フラット35なる住宅ローンをご存じだろうか？

前に書いたから、知っているからもいらっしゃるだろう。

住宅金融支援機構（旧住宅公庫）の３５年のフラット返済住宅ローンである。

この中古住宅タイプを使ったのである。

えっ、出来るの？

出来るのである。

これが、リニューアル仲介のメリットの一つだ。

そうすると、普通の住宅ローンとリフォームローンで組むと、毎月１６万円であったものが、

フラット３５だと、毎月１１万円で済む。

今の金利は２．３％くらいだ。これは固定金利である。

３５年間ず～～～っと同じ金利である。

特に今だと、フラット３５のＳタイプにすると、初めの１０年間はさらに金利1％引きになり、最初の１０年間は1.3％となる。

ちなみにＳタイプにするには、簡単に言うとバリアフリーにして、手すりを取り付けるだけなのだ。

普通の住宅ローン+リフォームローンとフラット３５Ｓを比べると、支払いがトータルで約５００万円も違う。

めでたしめでたしで、妻の実家近くに、新築同様で住むことにあいなった。

しかも住宅ローン返済はアパートの家賃とあまり変わらない。

こんなことが起き始めている。

ガイヤの夜明けでは、木造の住宅で同じ例が出ていたが、実はもうひとつ、マンションの例も取材ではあったのだ。

放送の関係でカットされたが、その実例もご紹介しておこう。

関西のとある都市である。

一人の女性が、アパートを探していた。

家賃は８万円位をご希望だという。通勤に便利で、独身女性なのでやっぱりしっかりした安心できるマンションになる。

なかなか気に入ったところが見つからない。

そこで、中古マンションで古いが、売り物があった。

１ＤＫで1,000万円だという。

この物件、新築売り出し時は2,000万円以上したらしい。

マンションは築１０年を過ぎると値が下げ止まるので、掘り出し物が見つかる。

この女性、料理が趣味で、ケーキをよく焼く。

なので、キッチンは自分好みのシステムキッチンに取り替えた。

お風呂とトイレは他人が使ったのは嫌なので、新しくした。

水廻りを中心にリフォームして、350万円掛かった。

1,000万円を850万円に安く値交渉できたので、リフォーム工事費350万円と合わせて、合計1,200万円となった。

これをリニューアル仲介を使って、フラット３５で組んだ。

なんと！毎月の支払いが３万８千円である。

家賃８万円のところを探していたのに、自分のマンションが手に入って、内装を自分好みのものにして、毎月３万８千円だとさ・・・

こんなことがあるの？

あるのである。実際・・・

リニューアル仲介はこのフラット３５が組めるということだけがそのメリットではない。

先ず持ってその前に、この物件が買っていい物件なのか、買っちゃいけない物件なのか、その判断が素人には難しい。

そのインスペクション（建物調査）を専門の建築士がしてくれる。

前に言った、フラット適合証明技術者によるインスペクションが無料で受けられることがまず最初のメリットである。

当然、ガイヤの夜明けで紹介されたこれらの案件についても、事前にフラット適合の調査があり、クリアしたからこそ進んだ話である。

フラットに適合しない物件は使えないの？・・・当然使えない。

だが、ちょっと考えてほしい。

フラットに適合しない物件というのは、買っちゃいけない物件である。

というか、リフォームして住むには耐えられない物件と言っておこう。

そういう物件は、建替えるべき建物であるということだ。

ここで、建替えるべきか、リフォームしてもいいのかが専門家（適合証明技術者）の目で判断してもらえる。

これがまず最初のメリットである。

ね、これを書くと長くなるでしょ・・・

続きはまた・・・

リフォーム業界の今後5

最近長い！って言われた。

そう、このブログのことである。

別に長く書こうなんて思ってもいないがついつい長ったらしくなってしまう・・・

長年のお付き合いで御勘弁頂きたい。

だってわかってるデショ、毎日見てんならグダグダした文章を・・・

こんなこと書いているから長いって言われる・・・

本台を少しばかり・・・

前回、リニューアル仲介って、突然出てきたのでなんのこっちゃ・・・という諸貴兄姉氏もいらっしゃったことだろう。

いや、わかってるよ・・だってコバのブログだもん・・・

こう言って頂くと有難い限りである。

そのお言葉に甘えて我が道を行く風に書きすすめていこう・・・自分でいってりゃ世話ないか・・・

だから、長くなるって！

そうそうそう、リニューアル仲介である。

ファイナンシャルとして面白い特徴を一つ・・・

３５歳の夫、３６歳の妻、小学２年生の女の子と幼稚園年長さんの男の子・・・こんな家族の話である。

一つ年上の女房は金のワラジを履いてでも探せ・・・だったか、筆者の趣味で設定させてもらった。

２ＤＫのアパートが手狭になってきた。

もうどっか、もっと広いところに引っ越さないと・・・と妻

それなら、いっそのこと買っちゃおうか・・・とノーテンキな夫

何言ってんの！？といつもは夫のノーテンキな言葉に、子育てのストレスもあって、怒りをぶつけてくる妻もその言葉にはそく反応した。

ええええええええ、そういう風に考えていたの・・・私もなのよ・・・と来た。

夫はと言えば、実は本気になんか考えしていなかったのに、妻の反応にこちらがビックリ・・・

ええええ・・・本気なの！

今度はその言葉に反応する妻・・・

何言ってんの、あんたがそう言ったんじゃない。自分で言って解かってないの？バッカじゃないの・・・

でも、家買っちゃおうよ。ヤッちゃんとこも、サッちゃんとこもみんな自分んちデショ、子供たちの為にもそろそろ考えましょ・・・

そっか、よーし買おう買おう、家、買っちゃおう！・・相変わらずノーテンキな夫は言ったとさ。

で、家を買うことを決心したが、いざ、どうすればいいのか・・・

今まで、スーパーのチラシしか興味がなかったのが、不動産のチラシにばかり目がいくようになる。

その中で、中古住宅もけっこう多いことに気づく・・・

　

１年後・・・

いろんな住宅展示場を廻ったが、やはり高いし、ローコストもいいかもしれないが、結局予算が合わない。

何せ土地から探さなきゃいけないのだ。

でもやっと、妻の実家の近くでいい物件が見つかった。

最近はこの、妻の実家の近く・・・というのが一つのポイントである。

古い築２５年の上物が付いている土地があった。いわゆる中古住宅である。

場所的には非常に都合がいい。

いわゆるスープが冷めない距離ってやつだ。

物件自体は2,000万円である。

妻は気に入っているが、この土地に壊して新築するとなると4,000万近くなる。これじゃちょっと手が出ない・・・

中古住宅だが、見た目はそこそこ使えるんじゃないかと思う・・・が素人なので、不動産屋さんに聞いてみた。

リフォームすれば大丈夫ですよ。と言われた。

そこで、リフォーム業者に見積もりを依頼した。

希望をあれこれ言いたい放題言ってみた。

この際、見積だから夢を描いてみた。1,000万円という見積が出て来た。

2,000万円の中古住宅に、1,000万円のリフォームである。

合計3,000万円の物件と相成った。

よ～～～し、とばかりにいざ銀行へ・・・

物件の担保価値からすると、2,000万円の住宅ローンは大丈夫ですよ。と良い返事。

リフォームもローンにしたいんですけど・・・

いいですよ。お宅の場合は大丈夫です。と銀行さん。・・・夫を見直した妻。

いつもはヘナヘナだけどしっかりしているところに勤めているって、こういう時に役立つのね～

これは夫を認めてるんじゃなく、会社を認めているってことなんだけど・・・

こんなこと書いてるから長くなる！・・・ハイハイ話を進めます。

銀行さん曰く、2,000万円は住宅ローンの３５年が組めますが、リフォームローンは１０年です。だって・・・しかも金利も高いという。

両方ローンで組むことは出来るが、毎月１６万円の負担になる。

これじゃ、アパート暮らしより生活がきつくなる。毎月６万円も負担増だ・・・妻は悩んだ。

ある時、夫が好きなテレビ番組を妻も何気なく見ていた。東京１２チャンネルのガイヤの夜明けである。

この手の番組、ＮＨＫのプロジェクトＸとかが好きな、それでいてノーテンキな夫。

この時も何気なく見ていたが・・・

これって、私たちにピッタリじゃない！とお互いに顔を見つめあった。

そう、リニューアル仲介の放送だった。

やっとリニューアル仲介の説明です・・・長かった・・・

疲れたので明日に・・・

リフォーム業界の今後4

連載なので、ファイナンシャルを少しばかりお話しよう。

中古住宅の流通を活性化しようとする国の意思がハッキリとしてきた。

この話は、既存住宅流通活性化等事業の補助金を採択された話は既にしたと思う。

この補助金の話を小耳にはさんだのは、エイムという会社の人からだった。

エイムという会社は、耐震金物のメーカーである。

お付き合いは、かれこれ１４年になる。

なぜ、数字に無頓着の筆者が１５年くらいと言わずに、１４年とハッキリ言えるのか・・・

それは、１５年前に起こったある事件が大事件で、世間でよく知られていることがあるからだ。

１５年前の大事件・・・事件じゃないな・・・そう、あの阪神淡路大震災である。

平成７年１月１７日午前５時４６分・・・兵庫県南部、淡路島を震源に近年において未曾有の大被害を出した大地震である。

ビックリを通り越して、あんなことが起きるのか・・・と思った諸貴兄姉氏も多いことだろう。

当事者の方、ご親戚が被害にあわれた方もおありだろう・・・

高速道路が倒れている。そこにバスが半分落ちそうに乗り出している・・・

ビルが横にひっくり返っている・・・

家家が、軒並みつぶれている・・・・

そして、夜になって、センセーショナルにテレビから映し出された大火事の様子・・・

あれほどビックリしたことがない。あんなことが起きるのか、まるで映画のようだった・・・

そう、あの震災がちょうど１５年前である。

で、その翌年にエイムの西尾さんが訪ねてこられた。

初めてお会いして、その場で耐震金物の契約をした。

阪神淡路の惨状を見て、建築屋として、エイムの姿勢・考えにいたく感じ入ったのを懐かしく思う。

自分の家に潰されて死ぬなんて・・・そこを考えて作った金物である。

あれから１４年・・・色々紆余曲折があり、現在に至るが、エイムとの腐れ縁は続いているのである。

先日、東京１２チャンネルのガイヤの夜明けなる番組を見ていたら、その西尾さんが出ていた。

へ～～～～～～大したもんだ、とちょっとビックリ・・・

知り合いがテレビで、しかもあのガイヤの夜明けなるメジャーなテレビに出ているなんて、それも主役である。

見た方もいらっしゃると思うが、知り合いが取り上げられているなんて、ちょっと変な感じだった。

偉くなったもんだ・・・と親戚の伯父さんの心境だった。

ああ、こうやってテレビとかに出て有名になってくると、親戚が増えるってことなのか・・・

全然親戚ではないが、解かるような気がする。

で、そのエイムの西尾さんが何を取り上げられていたか・・・

それが、リニューアル仲介という中古物件の新しい取引のやり方である。

えっ、今までの中古住宅の仲介とは違うの？・・・・・

確かに違うのであるが、ここでそのすべてをご紹介するとまたまた長いブログがとんでもなく長くなるので、分けてご紹介していこうと思っている。

先ず持って、なんで、耐震金物メーカーが中古住宅の仲介なんて畑違いのビジネスをするようになったのか・・・

それには、世の人の関心度があるようだ・・・

住宅の耐震性に、本気で取り組んで、いくら耐震性が大切だと叫んでみても、補強はなかなか進まないのが現実。

国の施策として、平成２７年までに住宅の耐震化率を90％以上にするというのがある。

今はまだ75％くらいだ。まだまだである・・・

エイムも、その後、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合という長ったらしい名の組織を作ってきた。

通称、木耐協という。平成１２年５月以前の木造住宅であれば、申し込めば誰でも無料で耐震診断してくれる全国一の組織である。

一部の建築士会や建築事務所協会の間ではあまりよくない印象を持っているところもまだあるようだが、これはまたの機会になぜそんな誤解が生まれたのかも話そう・・・・

最近では、この木耐協も全国で1,000社以上になった。

木耐協をつくり、日本の木造住宅の耐震補強を進めていこうという理念は素晴らしいものがある。

それがなぜ中古住宅の仲介などを始めたのか・・・

耐震補強は、住みながらではなかなかそのイメージが湧かないということがだんだんと解かってきた。

取り立てて雨漏れする訳じゃないし・・・地震地震って言ったって・・・

住んでいる人はこんな感じが、一般人の感覚であろう。

そりゃ、弊社も得意として行っているが、耐震の補助金などを利用出来るとなれば、やってみようという方も多少いらっしゃる。

それでもなかなかどうして、耐震補強は進まないというのが、現実なのである。

ところがこれが、中古住宅を買おうということになるとどうだろうか？

ここが不思議なもんで、今まで住んでいた住宅の耐震性には無頓着でも、これから住むかもしれないとなると、耐震性は大丈夫？と気になるようだ・・・

昨今、中古住宅を買う人が多くなってきた。

これからは、新築より中古の時代である。と言い切っていいかもしれない・・・

中古を買ってリフォームしよう、なる雑誌が飛ぶように売れている・・・

エイムはここに目を付けた。

住みながらの耐震補強は進まないが、住み替える時、買う時にはみんなが興味・関心の対象になる。

ここに耐震補強のチャンスがある。

世のニーズとは関心の高さである。

ニーズあるところにビジネスあり。

国の方針も後押ししている。

さすが、木耐協もだてに天下りを受けているわけじゃない。

国の施策、考えていることがよくわかっているし、時流にも乗っている。

天下りと言ったが、木耐協は独立行政法人ではない。

なんの権利権益ももっていない。

民間からの成りあがりである。

それは筆者も理事の末席を汚していたことがあるからわかるし、公言しておこう。

このような組合への役人の受け入れは、ものすごく良いことだと思う。

民間の組合、といっても国交省の認可を取っているが、このような経緯で出来た組合や活動の意義が世の為になっている法人には、健全な形の天下りは是である。

その知識や情報をどんどん世の為に役立ててもらいたいところである。

なんだか、自分の老後の退職金稼ぎと、何をやっているのか解からないような行政法人が多いから批判されるし、そんなことはやめてもらいたい、となる。

　

という経緯があっての、不動産仲介である。

解かりやすく言うと、中古住宅の流通時にこそ皆さんが、耐震性に興味を持つ。

その時こそ、耐震補強のチャンスであるし、補強が進むことになる。

耐震補強すれば、十分にまだまだ、どころか、リフォームしたほうが、新築より安く立派な住宅になることがよくある。

それが２０年・２５年たつと建物の価値がなくなってしまう・・・というのが今の不動産の現実。

耐震性が担保されているかどうか解からないとなると、取り壊して建替えとなるケースがあまりにも多い。

いや、多かった・・・今までは。

これを建物の価値をしっかりと判断して、耐震性を確保した上でリフォームし、建替えより安く出来るし、

新築同様になるんだったらいいんじゃない・・という人が増えているということ。

筆者から言わせると、新築同様どころか、以上であると言える。

なぜか？だって、新築って好きな仕様にできないデショ・・・

好きな仕様にするとなると、注文住宅となり、高くつく・・・というのが現実である。

新築の設備器具、キッチン・お風呂・トイレ・洗面台などは、廉価品というと言い過ぎかもしれないが、そんなものである。

これが、同じ予算以下で、高級設備に出来るのが、中古住宅である。

ちょっと考えても、中古のメリットはたくさんあるが、このエイムの始めた仲介がちょっと変わっているし、面白い。

リニューアル仲介という。

そう、ガイヤの夜明けで紹介されたことで、知る人ぞ知るになったが、長くなったので、次回にそのメリットを書くことにしよう。

きょうはこの辺で・・・

横浜市耐震改修は全国一

横浜市の耐震改修事業について、少しばかり不安に思っている方がいらっしゃるようだ。

いやいや、建築局の方はそりゃそりゃ、詳しい方が入らっしゃる。これホント。

横浜市の建築局は、よその行政とは一味も二味も違うのである。

他の行政では、一部の建築士にお任せ状態である。

建築士事務所協会とか、構造に詳しいＮＰＯ団体とか、そういったところに丸投げ状態のところもある。

それから比べると、横浜市は特別と言ってもいいくらいの専門家集団である。

一般住宅の耐震補強とは、木造の構造分野である。

一般に構造屋と言われる人達がいる。そう、アネハ事件で有名になった。

あの人は構造屋さんである。

同じ建築士であるが、世に圧倒的に多いのが意匠屋の建築士である。

そう、ビフォーアフターなる人気番組もこの方たちの独壇場だ。

町の建築士事務所を営んでいる方々は、住宅の建築確認申請を出したりするが、これを意匠屋さんという。

以前にも書いたと思うが、建築士にはこの意匠屋と構造屋の二つがある。

圧倒的に多いのが、意匠屋である。

意匠屋というと聞こえが悪いので、デザイナーと言ってもらおう。

デザイナーは構造は苦手である。

構造屋は地味な存在で、自分ひとりだけでは食っていけない。

デザイナーから、構造計算という仕事をもらって生業としている。

構造計算は全ての建物に必要なのだ。

ところが、住宅などの２階建ての低層建築物は、例外としているのが建築基準法である。

だから、一般住宅は構造計算をしなくてもいい。ミソッカスである。

要するに、木造住宅のほとんどが構造計算は必要ないのだ。

構造屋は主にコンクリート建築物などおおきな建物ばかりが仕事の対象である。

木造には興味ない。というか仕事にならない。３階建てがあるがボチボチの程度である。

木造住宅の耐震補強は、構造計算でよく使われる許容応力度計算とはちょっと違う計算方法で診断したり、設計したりする。

一般診断法とか精密診断法とか・・・耐震改修促進法の中で特別に決められた計算法である。

構造屋でもなじみが少ない。

意匠屋は構造は苦手である。構造屋も木造はあまり興味がない。

とくれば誰が、耐震をやるのか・・・・

いないのである。

現実は、意匠屋が耐震の計算方法を学んで、やっていると言うのが多かろう。

だから、木造の構造をやっているというと、業界では変わり者というレッテルが貼られる。

本当は構造屋がもっと出しゃばってほしい。

このあたりのことが解っているのが、横浜市の建築局住宅耐震課の連中である。

神奈川県の運転免許試験場で、実技の一発合格を狙うというのはものすごいことである。

全国一の厳しさだという。神奈川県で免許を取るということはものすごい難関である。

筆者はいつもこれと比べてしまう。

横浜市の耐震改修事業、要するに補助金申請をするということは、神奈川県で運転免許を一発合格することくらい難しい。

変な例えで余計解りにくくしてしまった・・・

そこを管理している横浜市の建築局のすごさを言いたいのである。

たまに変な検査員もいるが、補助金の額のみならず、厳しさという点でも全国一である。