こばログ

耐震ホットライン

耐震補強の相談が最近特に多い。

補助金の説明会も最近は多くの人が受講される。

今週末には港南区公会堂だが、定員２０名のところ、もうすでに１８名が申し込まれている。

このところ、定員オーバーになることが多いので、キャンセル待ちも出てきた。

以前はこのセミナーは本当に聞きに来る人が少なかった。

なぜだろう？よくわからない・・・以前とそんなに変わらない内容なのに・・・

浸透してきた？そんなこともないと思う。

区単位で行っているので、初めて開催する区であれば、告知を見るのも初めてのはず・・・

個別相談をしてみると、横浜市の補助金を使うには大変な障害があると思っている人が多い。

そりゃ、簡単ではないが、それは業者が考えることであって、市民の方が申請書類を作る訳ではない。

いや、市では申請者が行うような表現になっているから、それも問題なのかもしれないが・・・

それでも、間違った思い込みも多いし、一番の悩みは、どこに相談すればいいのか？ということのようだ。

相談したいが、そう、あくまでも相談である。どこに相談していいのか解からないというのが本音のようだ。

そこで、この説明会でも個別相談を受け付けているが、なんだか、相談してしまうと頼まなければいけない観念になるらしい。

そこで、ピンと来た案がある。無料の電話相談である。

もちろん何時間も電話対応は出来ないが、２０分位なら大丈夫だし。

これなら、気軽に相談できるのではないだろうか！

耐震補助金駆け込み寺ならぬ、耐震ホットラインをつくろうか・・・

でも、いつもその電話の前にいるわけにもいかないし・・・どうしよう・・・

転送にして携帯で受けるか・・・それもイマイチかな・・どうしよう・・・

まぁ、考えてもしょうがないから、とりあえず耐震ホットラインだけ、開けておこう。

専用電話をどうするかは後にして、弊社の電話をとりあえずそうしておこう。

045-303-0238・・・耐震ホットライン。

無料個別相談はなるべく２０分位にしてもらいたいが、解からない事があったら相談して。

業界再編

補助金の話だが、昨日の記事は、既存住宅流通活性化等事業という。

国交省の肝いり事業だ。

ある団体の説明会に行ってきた。

事の真相が解かってきた。

すごいことになっている。

これは、リフォーム業界の今後の行き先を暗示している。

考えた・・・・・考えた・・・

うううううううううううううううううううう

考えた・・・

天の啓示と受け止めた。

話が長くなりそうだ・・・

何を言っているのかわからない・・・申し訳ない・・・

よく筆者のブログに来られる方が、リサーチしている言葉、『リフォーム業界の今後』がある。

まさしくこれである。

業界の再編は何も政界だけではない・・・らしい・・・

リフォーム業界というより建築・建設業界が、不動産流通と金融と融合していく。

その中心が金融、ファイナンシャルであろう。

建築や不動産というのは単なる技術として当たり前に持っていなければならない資格である。

ファイナンシャルがしっかりできていなければユーザーに対するサービスには欠ける。決定的に欠ける。

ニーズに合っていない。ウォンツに応えられない。

ファイナンシャルこそこれからの中心になっていくと思いっきり感じた。

建築が単なる技術と言った・・・確かに少しばかりうがった言い方かもしれない。

そう、ここにも、単なるではなく、当り前以上の技術である構造的な専門性がある。そう、耐震ということをちゃんとわかっていなければならない。

木造しかり、RCまで出来ていれば尚いい。

こんな事が出来る会社はない。

構造と不動産とファイナンシャルをそれぞれセミナーが出来るまでの精度の高いものにしなければならない。

そんなことできる会社は日本のどこにもない。断言できる。ない。

ここを目指さなければならない。

これが、今、これからのマーケットが欲しているニーズ・ウォンツである。

世の為人の為を少しでも考えているのなら、ここのスペシャリストにならなければならない。

今は技術としての耐震しかない弊社ではある。

不動産は資格だけ持っている。これは資格だけでもまだいいのかもしれない。

ファイナンシャルはこれから勉強である。

昨日の補助金の説明、既存住宅流通活性化等事業は若干の訂正が必要である。

とりあえずは間違いはないので、今のところはそのままにしておこう。

詳細がハッキリ分ったところで、ここで書く事を約束して。

むむむ・・・ものすごい業界革命が起こり始めている。

これもマーケットの臨むところなのだ。その中心がやはり、国になっている。

官僚とはすごいものかもしれない・・・シンクタンクとはこのことか・・・

いろんな補助金

このところ色々な補助金に出会う。

先日も、日本住宅保証検査機構の人が突然に訪ねてきた。

知る人ぞ知る通称JIO（ジオ）である。

全国で6社しか許されていない建築関係の保険を扱っている会社の一つである。

新築住宅の瑕疵担保保険は周知のことだろうが、今回はリフォーム工事の瑕疵担保保険の勧誘であった。

弊社でも、工事保険には既に入っている。通常の工事保険というのは、工事そのものには保険は適用されない。

損害をうけた対象物に対しての保険である。

どういうことかというと、屋根工事をしたとしよう。あろうことか雨漏れがした。

それによって階下の天井床が濡れた。家具も濡れた。

このような場合、天井壁の現状復帰や家具に対して保険金が出る。

屋根工事のやり直しには出ないのである。これが一般的に工務店・建設会社が入っている保険である。

今回のは、工事そのものの保険である。

先ずは、JIOに登録し、さらに現場毎に保険をかける。掛けるか掛けないかは任意である。

掛け金は工事金額により違うが、大掛かりな工事や、構造に関係する工事にはいいだろう。

しかし、今回の案内は、それだけじゃない。

保険対象工事には、さらに補助金が出るというのだ！

　
　

時間がないので、次回書くことにする。

耐震補助金説明会2

一昨日の土曜日は、泉区公会堂で耐震補助金説明会を開催した。

今回は定員の２０名を超えたので一部の方をお断りになる事になり大変恐縮している。

それにしても、定員超えすることがあまりないのだが、最近、超え始めることが多くなってきた。

３月に行った神奈川区公会堂でもそうだった。

各区公会堂やかながわ県民センターで行っているが、だんだんと広がりを見せ始めているのかもしれない。

泉区公会堂では初めてだったが、工務店の方まで、話を聞きたいと参加された。

そうなるとこちらも俄然、話に力が入る。

いつもより熱が帯びてきて、質問タイムを入れると予定より３０分オーバーになってしまった。

しかし、聴講者の方も半数以上は残って熱心に、他人の質問までよく聞いていた。

拙の講師振りも板についてきたのか、最後は、スタンディングオベーションをいただいた。

これにはちょっとばかりビックリした。

・・・少しばかり鼻が高くなってんじゃないの～・・・小鼻が脹らんで・・・

いやいやそんなことは・・・・・・・ない。

ていうか、まさか拍手で終わるなんて思ってもいなかった。

一番拍手してくれていた聴講者がいたが、これがまた面白い。

その方、実は予約なしで来られた。

席が空いている時は、どうぞどうぞとなるのだが、今回はそういう訳にはいかなかった。

満席で予約時点で断っていたからである。ちょっと困った・・・

予約しても来ない人もいるから、待ちますかと言ったら、「これは民間か？」ときた・・・

「横浜市じゃないんだ？」とさらに追い打ちみたいに問うてきた・・・

「民間ですよ。市主催ではないですよ。待ちますか？もしかしたら座れないかもしれません。どうしますか？」

「待っていいなら、待ってみるか。」

「わかりました。それじゃ座れるかどうか解かりませんが、お待ちください。」

こういう時に限って、時間前に予約した全員が来た。

せっかくだから、一番後ろの一番端っこに何とか席を作って座ってもらった。

説明会もフィナーレ・・・

その方も積極的に質問してこられた。その態度が非常に紳士的だったので、こちらも感激した。

多分初めは、怪しいと思われていたと思う。それはこの手の説明会ではいつものことである。

それが、主旨や想いをご理解いただいたのだろう。質問タイムで終了だが、真っ先にスタンディングオベーションしてくれたのが、その方だった。

こんなことって初めてである。いや、リフォーム塾の時にはあったかもしれない。

しかし、この説明会に限ってそんなことにはなるはずもなく、意外だったので、記事にする気になったまでである。

耐震補助金説明会

耐震補助金説明会が、なんだかけっこうな反響を呼んでいるらしい。

まちづくり調整局・・・いや今年度から、建築局と呼ぶようになった。

その建築局のOさんから、電話があった。

彼とは、LLP職人倶楽部の発足当初から、色々とご縁のある方で、耐震補助金の係でもあるからして、よく知っている。

曰く、市民の方から、「この説明会は市でやってることか？」との問い合わせがあるそうな。

曰く、「もう少し、何か違う表現は出来ないか？」

拙曰く、「え？まずい表現でもありますか？」

「いや、全然ないです。むしろ、こういった事をどんどんやってほしいくらいです。」

「じゃ、どこを変えればいいですか？」

「それは言えないので、お考えください。」

「・・・・・？？・・・それじゃ、一番上に主催のLLP職人倶楽部を持って来ましょうか？」

「ありがとうございます。それでお願いします。」

てな話である。

要するに、市民の方が横浜市主催になっているように勘違いして問い合わせとなったようだ。

表現といっても、出来るだけ営業色を排したものにしようと考えての告知だったので、その反響にも当惑しているはこちらも同じである。

で、泉区公会堂での説明会は、初めに誤解のないように、「民間主催ですよ」をこれでもかというくらいに連呼した。

やっぱり誤解してほしくないどころか、横浜市主催と勘違いされてはこちらも困る。

市のO氏とのやり取りの中で、「どのくらい聞きに来るのですか？」とあった。

「２０名です。今回は定員オーバーなのでお断りする位です。」

曰く、「えっ！！！そんなに・・・市でやってもそんなに来てくれないですよ。」

拙曰く、「じゃ、この告知文そのまま使っていいですよ。で、やるんだったら、私が講師も務めましょうか？」

笑っていた。

そんなやり取りがあり、直後の泉区公会堂の説明会には、定員オーバーの方が押し寄せた・・・つづく

高齢者返済特例制度4

またまた出た～

お隣さんが快く、所在地変更に応じてくれたのは良かったが、またまた問題が・・・

所在地番の変更には、建物の大きさを確認して建物図面なるものを作成し、登記しなければならないのだが、

今度は建物が、今現在登記されている大きさと全く違うことが判明した。

実は、だいぶ増築していたのである。

そ、悪いのは以前の持ち主である。今回の、全てのトラブルの張本人だ。

今の持ち主、お隣さんは何にも悪くはない。そんなことつゆ知らず購入したのだから。

それどころか、所在地変更の費用まで負担するとまで仰ってくれたお方である。

建物の面積が違う場合は、面積の違う由、登記しなければいけないとなった。

それには、表示登記の変更となる・・・らしい。と土地家屋調査士がいう・・・

登記所の見解はいかに・・・

やっぱり、以前のままでいいとは言うはずもなく、建物そのものの表示登記の変更でなければ、所在地変更は受付けられないとあい成った。

これは、普通の表示登記と同じ、いや、それよりもちょっと面倒だそうな。

建物の表示登記とは、新築すると必ず行う、あれである。

もうほとんどこれは、新しく行う表示登記である。

所在地変更などという簡単な変更ではない。

初めから簡単にはいかないと思っていたが、これもあの伏魔殿のしわざだと、こじつけて恨んでいる。

費用が倍の８万円も掛かる。この問題も、素晴らしいお隣さんは、けっこうです。進めてくださいと宣わったと聞いている。

すごいもんだ・・・たいしたもんだ・・・

いくら自分の家のことといえども、降ってわいたような話に、文句ひとつ言うでもなく、なんなんだろう・・・

感服しました・・・

高齢者返済特例制度3

高齢者返済特例制度の杓子定規な対応への批判を書いた。

しょうがないので、御依頼者がお隣さんに相談した。

お宅の建物の所在を変更してくれないかと・・・

で、昨日、筆者もお会いしての３者で話し合った。

なかなか微妙な話で、どこから切り出そうか・・・

なんせ、このお隣さんはなんの落ち度もないのだ。

というもの、１０年ほど前に売り出されていたのを取得したのである。

土地と建物の所在が違うなんてこと気にもしないで住んでいる。

それが、今回、隣（御依頼者）の都合で、所在変更の登記をしてくれと相談なのである。

普通は、へ？てなもんで、気分もよくないと思う。

それが、どっこい、よくわかりました。と快くご返事いただいた。

と、そればかりか、自分のところのことだから費用負担する、とまで仰った！

これには、筆者もちょっとどころではない、ビックリ仰天・・・

そりゃ～確かに自分のところのことだが、今のままで、住む上では何の障害もないのである。

ま、ただ、将来、相続か譲渡かなんかわからないけど、そんなことがあるのであれば、何かしらの不都合は出る可能性がある。

いや、なにが不都合かは専門家ではないので、あるかどうかも解からないが・・・

とそこまで説明もした。

その上で、よ～くわかりました、それはうちの建物の登記変更だから、うちが費用を持ちます・・・だって・・・

歳は、まだ四十前であろう。その見事な態度に、ちょっとほれちゃいそうになった・・・ﾅﾝﾁｬｯﾃ

ま、心配するより産むがやすしで、変更登記はご理解いただけたが、費用は、お隣さん同士折半ということで落ち着いた。

先ずもって、こんな理解のあるお隣さんで御依頼者ともども良かった良かった、めでたしめでたし。

しかし、油断はできない。あの伏魔殿のような高齢者事業財団が、また何を言ってくるかわかったもんじゃない・・・

高齢者事業財団なんてたいそうな名前を付けやがって・・・

ああああ、お隣さんの紳士に接していながら、こんな言葉をお吐きになるなんて・・なんて口が悪いことか・・・

まさに、後生畏るべしを実感した。

高齢者返済特例制度2

続き・・・

高齢者向け特例制度とは、昔の公庫、今の名を住宅金融支援機構というが、

ここの特別融資のことである。

６０歳以上の方対象に、住宅のバリアフリー化、耐震改修のどちらか、または両方の改修工事をすることが前提のリフォーム工事に対する融資制度。

この融資が、リバースモゲージ型といって、返済は、毎月金利のみでよい。

元金は死亡時に一括返済する。とこういう変わった制度である。

枠は、上限1,000万円。もちろん元金の返済は、１００万円単位で、返せるならいつでも良い。

おもしろい制度である。外国ではけっこうこのようなリバースモゲージ型の融資が多いと聞くが、日本では馴染みににくく、けっこう前からあるらしいが、そんなに使われていないのが現状である。

使われていないのは、日本人の感性に合わないというだけではないのが、今回解かった。

というのも、筆者はこの制度のカウンセラーという資格を持っていて、この融資制度を使いたいという方のご依頼があった。

実は、筆者も初めて使う制度である。

条件として、保証人は必要ないが、土地・建物に支援機構の抵当権が打たれる。

そりゃ当然かもしれない。

書類提出先は高齢者事業財団というまた別組織である。

要するに、この財団が、連帯保証人になってくれる関係上、書類関係はこちらにまず提出するのだ。

さっそく登記簿謄本をとったり、一連の書類作成に入った。提出した。

ところが、これが、１００番地1という土地に１００番地1の2という建物になっている・・・と言われた。

？？何がいけないの？解からなかった・・・

１００番地1という土地には、１００番地1という建物があるはず、１００番地1の2は解かるが、１００番地1という建物の謄本も出してくれ・・・ということだった。

法務局で調べたら、１００番地1という建物は存在するのだが、お隣さんの建物であり現存している。

さっそく、１００番地1という建物の謄本も取って、送ってやった。

と今度は、その方の家屋番号を変えろというのである。？？？？？？

どういうことかというと、これが、１００番地1という土地に建っている建物は、全て担保に入るから、１００番地1のつく建物は全て担保になる。

この場合、１００番地1と１００番地1の2両方の建物が担保になるという。

つまり、お隣さんの建物１００番地1も担保にしなければいけないというのだ。

ええええええええええええええええええええええええええええそんなバカな・・・

だから、１００番地1、つまりお隣さんの建物の家屋番号を変更する必要があるというのである。

お隣さんの土地は、１００番地7という土地だ。

謄本をよく見たら、１００番地1の土地から、その昔に分筆していた。要するに分けていたのである。

ということは、分筆前に１００番地1の建物が建っていて、その後土地の分筆が行われ、今回の依頼者であるお客様が、１００番地1の土地の上に住宅を建てたのだ。

だから、１００番地1の次の番号で、１００番地1の2となった。

整理してみよう。

依頼者は、土地は１００番地1、建物は１００番地1の2

お隣さんは、土地１００番地7、建物は１００番地1となっている。

どういうことかというと、お隣さんが土地の分筆時に建物の地番を変えなかった、ということだそうな。

これは、法務局の人も言っていたが、よくあることだそうな。何の不思議もないという。抵当権は、１００番地1の土地と１００番地1の2の家に付けられますよ・・・という。

これが、高齢者財団ではだめという。謄本の家屋番号上、１００番地1の土地に１００番地1の建物があるように判断されるというのである。

法務局や家屋調査士もえええええええええええええええええ、そんなこと言うの？？？？？と言っていた。

財団は、謄本を変更しない限り、書類は進められないの一点張りである。

建物の地番（家屋番号）を変更するには、家屋調査士とかに依頼することになる。費用は３万円～６万円くらいかかる。

ううううう、こうなったら、その辺りの全部の公文書を取って証明してみよう・・・ということで廻りの土地、建物、測量図、建物図面を調べてみた。

全部で、6500円もかかってしまった。

総合的に判断して、絶対に１００番地1の土地には、１００番地1の2の建物しかないことが証明できる。

そして、１００番地7の土地に、１００番地1の建物が建っていることも証明できる。ヤッターと思って、いさんで財団と掛け合った。

・・・だめである・・・絶対に謄本上、家屋番号の変更が必要・・・のこれまた一点張りである、頑としてダメ・・・

悔しくて、大本の住宅支援機構に聞いてみた。

対応はすこぶる良い、財団のほうは、しゃくし定規にダメだったが、機構は内容はよくわかりましたので、相談してみて返事しますと言ってくれた。

しかし、結果は、案の定ダメである。

悔しいから、言ってやった。

高齢者特例制度というのは、どんな理念や政策の趣旨で始めたのか？と・・・

高齢者が安心できる住まいうんぬん、昨日書いた文章を読んでいただきたい。

そのような主旨で出来た制度が、

お隣さんの地番を変更しなければ、現実、融資できないとは何事か！？である。

申込者の土地建物を変更せよ、というのであれば、当り前である。

ところが、こちらが融資を申し込むのに、お隣さんに変更のお願いなんて出来ますか？現実？！

今回は、お隣同士けっこう仲がいいようである。お願いしてみると仰っていた。変更にかかる費用もしょうがないから出すという。ものわかりのいい方だ。拙のほうが頭にきている・・・

が、これが、隣同士仲が悪かったりしたら大変だ。

普通、お隣さんの立場からすると、なんでお宅が融資を受けるのにうちが、家屋番号を変えなきゃいけないの？という理屈になる。

こんな現状にそぐわない制度は見直してくれと、屁のツッパリにもならないかもしれないが、言ってやった・・・

高齢者向け返済特例制度

高齢者が自立し、安心して暮らし続けることができる社会の構築に向けて、高齢化の進

展や介護保険制度の見直し等を踏まえて、高齢者の状況に応じた住まいの場と生活

支援・介護サービスが確保されるよう対策を強化します。

住宅施策と福祉施策が一体となった高齢者の住まいの安心確保のための取り組みを進める。

　　

ブログを間違えたと思った方、いやいやそうではない。

拙い拙のブログに間違いない。

いきなりの文章、これは、高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の概要の一部である。

要するに、このような主旨に基づいて、法律が出来たのである。

得意の、話が前後してしまったが・・・

この法律から発生した高齢者事業財団の制度の不備に、筆者は怒っている。憤りを感じている。

今ご依頼を受けている案件の話だが、・・・

あああああああ今日は時間がない・・・明日に続く・・・

小難しい話2

上部構造評点1.0のカラクリはご理解いただけただろうか・・・

別に小難しいことをぐちゃぐちゃ言いたいわけではないが、言わざるを得ないことになってしまう・・・

実は、先日のセミナーはなんと、一人で６時間の長丁場だった。

一人で６時間は初めてである。

普通はいくら長くても、３時間がいいところ。

リフォーム塾の１時限目と２時限目は、拙一人でやるので、そのくらいにはなる。

しかし、今回は６時間だった。

翌日は声がかすれていた。

その席での話であるが、これがまた、いい質問が出た。

地盤の話である。

今まで何十年もずっと傾かなかったし、ちゃんと建っていたのに、建替えると、なんか～、地盤調査とかになって、基礎杭とか地盤改良とかしなくちゃならないとか言って、ものすごいお金がかかるなんて、なんで？

別に地盤だってそんな悪いなんて話は聞いたことないし・・・おかしいよね。

確かにそうである。

あっそうか、一般の人って、こういうことがおかしいって思っているんだな～と感じた次第である。

よ～くお気持ちは分かる・・・

先ずは、お気の毒というしかない。

これには、建築基準法という法律の改正がかかわっている。

この法律はこれが結構、ちょこちょこと変わるのである。告知●●号とかいって、どんどん規制が増えていくやっかいな代物ものである。

耐震補強の話は、耐震改修促進法なるまた別で法化されているが、建替え時の地盤の話は基準法自体が変わって、告知で細かく記載されているのである。

どんなことかというと、基礎を作る際に、地耐力ってやつをちゃんと測んなきゃいけないことになってきた。

要するに地盤の強さのことである。

今は鉄筋は当り前、ベタ基礎全盛である。

しかし、全部がそうしなくてもいいのである。

そう、地盤が強ければ鉄筋すら入れなくても大丈夫なのである。

ええええええええ～・・・と思われるかもしれないが、本当なのだ。

地耐力が70kn/㎡いじょうであれば、無筋の基礎でも良いとのことである。

しかし、現実にはそんな地盤なんてそうあるものではない。

それどころか、先ほどにもあったように、今まで大丈夫だったのが、今度は、杭を打つだとか、地盤改良しなきゃいけないとかになってきちゃう。

実はそれには、地盤調査の方法が絡んでいる。

一般的には、SSという方法が広くいきわたっている。

SSとは、スウェーデン式サウディング試験という。

非常に簡便で、費用も安いのである。

建替えるとなると、建築費のほかに何かといろいろ費用がかさむから、出来るだけ経費を抑えたいと思う気持ちはわかるし、建築業者にしたってそうであろう。

このSSという地盤調査の費用は、安いところでは25,000円くらいで行うところもある。

普通の建坪が15～20坪くらいなら、一般的には3～4万円くらいが相場である。

へぇ～意外と安いじゃん・・と思うだろう。

しかし、これがちょっとしたミソなのである。

この調査は、簡便なだけに、その結果も比較的安全側にでることが多い。

この安全側がくせものなのである。

この安全側という言葉、構造用語とでも言おうか、要するに専門用語と思っていただきたいのだが、

すべからく、悪い結果を重視するという考え方とでも言っておこうか・・・

悪いほうに判断しておけば、それだけしっかりしたことをしなければいけない訳だから、結果は良い。

ということなのである。

で、SSで調べると、杭を打つ、地盤改良する、という結果につながりやすい。

となるとここから、地盤屋さんの登場である。

お宅の家を建てるには、地盤が悪いので、ハイ、50万円かかります、100万円かかりますという話になる。地盤改良の話である。

この地盤屋さんが実は、地盤調査をしているのである。

地盤調査は安くても大丈夫、ちゃんと地盤改良することになるから、そこでお仕事になる。

というカラクリである。

いやいやいや、別に調査結果を改ざんしている訳でもなんでもない。ちゃんと調べている。

ところが、これが違う方法で調べると、地盤改良しなくともベタ基礎でも良いという結果が出る事もある。

表面波探査法という調査方法がある。

少しばかり費用は高いが、これは、SSに比べて詳しく地盤を見れるので、結果が安全側に働くSSより、結果として地盤改良する確立が低くなる。

SSとセットの地盤改良が地盤屋さんの仕事に結びついている現実。

地盤改良すると、傾きに対する保険、保証も付いてくる。

３０００万円くらいの保証が多いが、地盤屋さんが、保証してくれるのである。

これには、建築屋さんも助かるのである。

なぜか？１０保証の問題である。新築から１０年間は建てた業者の責任である。法律化されている。

もし、地盤が大丈夫だとしても傾いたら、建替えになる可能性もゼロではない。

だったら、地盤改良して保証してくれるんだったら、そっちが安心だと考えるのも無理はない。

けっかユーザーとしても安心であろう。

でも、今は、１０年保証の保険に入ることが義務づけられたから、より安心になってきた。

これまた、小難しい話になってしまったが、ご理解いただけたろうか・・・

業界の裏話的になってしまったが、説明が下手なもんでご勘弁いただきたい。