こばログ

リフォーム業界の今後3

よく、こんな相談がある。

建て替えるのがいいのか、リフォームがいいのか、どっちがいいか？

そんな言葉の後には、必ず、この家があと何年持つのか・・・

もしリフォームしても、すぐにダメになってしまうんじゃしょうがないし・・・

それだったら、建て替えしたほうがいいし・・・

プロに聞いて、持つんだったらリフォームでもいいし・・・

この手のご相談者は、６０才台の方が圧倒的に多い。

人生最後の普請をどうしたらいいのか悩んでいるのだろう。

それと、まだまだ体力のあるうちにしておこうという考えもある。

この家が持つかどうか・・・こんなご相談にはある基準が一つの判断材料になるのかもしれない。

ある基準とは、フラット35適合証明である。

フラット３５をごぞんじだろうか？すこしご説明しよう。

これは昔の住宅金融公庫・・・今はその名を住宅支援機構と換え、一般直接融資をやめ、直接は特殊な融資だけにしたが、住宅の長期ローンとしてフラット３５なる銀行経由の融資を行ったいる政府系金融機関である。

このフラット３５、３５年間固定金利のフラット返済である。実はここ１０年、１５年はあまり使われてこなかったが、昨年あたりから、めちゃくちゃ使われている。

なぜか？金利がものすごく安くなっている。先月なんか2.3％くらいだった。

さらに、フラット３５にＳタイプというのがあるが、これにすると向こう１０年間は、さらに1％引きで使えるというのだから、とんでもないダンピングである。

一般の銀行さんの住宅ローンよりメリットはある。

これは新築住宅の場合であるが、実は、このフラット、中古住宅購入時でも使える。

中古ならなんでもフラットが使えるかというとそうではない。

そう、フラット適合基準証明書なるものが必要なのだ。

この適合基準が何かはここでは割愛するが、要するに中古住宅でも、３５年もの長期ローンが組めるくらい持つかどうかが判断基準と言ってもいい。

住宅支援機構でその基準を設けているということである。

ここで先ほどの話に戻そう。

この家があと何年持つかどうか・・・それによってリフォームしようか建て替えようか・・の話である。

プロであっても持ちますよとか、持ちませんよなどと一概に言えない・・・これが正直なところである。

明らかに持たない家を、ご本人がリフォームかどうかと悩まないだろうから、バラックのような安普請はそこの悩みにもならないということが前提だが、

この適合証明の基準なんかは、一つの目安になろうと筆者は思うのである。

要するに、３５年のローンが組める基準に適合するかどうか・・・これは解りやすい一つの答えなのではないだろうか。

その基準は政府系金融機関である住宅支援機構の基準であるからして、その信頼度は高いと言える。

もちろんリフォーム資金としては、このフラットは使えない。

リフォームローンではなく、あくまでも中古住宅を購入する場合にのみ使える住宅ローンである。

しかし、その判断基準にはなるのではないだろうか。あくまでも一つの基準である。

じゃ、その基準で見てもらおうか・・・

といってもその基準がなかなかどうして、適合証明技術者の資格がいるので、探してもいないのがどうも現実のようだ。

また、いたとしても、先ほども言ったが、ここ１０年１５年あまり使われていなかったので、ましてや中古住宅の適合証明はまだまだ使われていないのが現状である。

まずもって、現実にはなかなか探しても難しい・・・

じゃ、なんでそんなこと言うの？・・・へ、へ、へ、そうである。

そこがミソ・・・おいらがその適合証明技術者なんだ。へっへっへっ・・・

なんだただの自慢話か・・へっ・・・

いや、そうじゃなくて・・・そんな基準もあるよってことで・・・(~_~;)

ながながと小難しいことを言ってきたが、・・・このブログの特徴ということで、御勘弁・・・

建て替えかリフォームかでお悩みの方への一つの判断基準として、適合証明なるものもあるよって事をお伝えしたかっただけでごじゃる・・・

なんだか最後は、まとまりがなくなってきた・・・・ﾁｬﾝﾁｬﾝ

リフォーム業界の今後2

３つそれぞれのプロはいる。

それぞれもう少し、細かく見てみよう。

先ずは、不動産である。

これは筆者はずぶの素人であるが、最近、少しばかりかじり始めた。

かじり始めて思ったのは、これってけっこう他人のふんどしで相撲を取れるものなんだ・・・とうこと。

どういうことかっていうと、売主がいて売りたいという情報は、レインズとかアットホームという情報誌に載せる。

それを見て、各不動産屋さんが、さも、自分の物件であるかのように、エンドユーザーにご紹介する。

売買が決まれば、紹介手数料として、売り手側と買い手側、双方からそれぞれ3％の手数料が入る。

この手数料が不動産仲介の主な収入源である。

ここまでは知っている方も多いと思う。

筆者もここまでは以前から知っていた。ところが、その内訳をみると変なことになっている・・・

不動産のこの紹介手数料なるもの、不動産屋ならもっとも得するのは、両手仲介である。

そう、売り手に頼まれて、買い手を探し、手数料を売り手からと買い手からと両方から貰うこと。

これを両手という。

これだと売買金額の3％づつで倍の6％になる。

大手の平均手数料なるデータがある。

何でも情報公開が進んでいるから、こんなことも解かるというものだ・・・

トップはＳ不動産である。平均手数料は5.3％である。

２位がたしか、Ｍ不動産だった。5.1％

３位が、4.5％くらいだったかな

いや細かい数字はどうでもいいが、大事なのは、3％以上で6％に近いということである。

これは何を意味するか・・・そう限りなく両手仲介をやっているということである。

売り主から物件を預かって、買い手を自分で探して、売買を成立させている。

さすが大手である。素晴らしい・・・・

やはり、家を売るなら大手に頼むのが一番・・・こうしてちゃんと売ってくれるんだ・・・

こう思ってしまう・・・

しかし、ちょっと待ってほしい。この数字の意味をもう少し深くみてみよう・・・

そもそも両手仲介とは、どういうことか・・・

売り主の思いは何か・・・

いかに高く売れるかだろう。

そりゃそうだ、高く売りたいのは山々だが、相場というものがある。

その中でも高く売りたい。これが人情だ。

買い手は、いかに相場より安く買うか・・・であろう

そうすると本来、売り手側のエージェントと買い手側のエージェントでは利益が相反することになる。

本来は、売り手と買い手、このエージェントは別々でなければおかしいのではないか・・・

弁護士と検事がいつも戦っているように、犯罪者と警察のエージェントが同じ弁護士だったり検事だったりしたら変だ。

不動産ではこれが普通にまかり通っている現実がある。

実際にどういうことが起こっているかというと、上記に記したとおり、両手仲介である。

具体的にいうと解かりやすい・・・

不動産情報をみて、3000万円の欲しい物件があったので、大手に電話してみる・・・とどうなるか

必ずと言っていいほど、只今商談中と言われる。

新しい物件はどの物件も押し並べてみな商談中である。

いくら大手といえども全部が全部、商談中なはずはない。

体よく断っているのだ。

どうしても親の近くがいいので、3000万円でもいいので欲しい・・・と頼まれて、問い合わせても、既に商談中であれば、しょうがない、待つしかない。

あの場所のあの土地・家は、他にはない只一つの物件である。

これが、売り主から預かった大手の営業マンは自分で買い手を探す。

自分で探しておいたお客様の中から目星をつけた買い手に打診してみる・・・

買い手の人情としては、出来るだけ安く買いたいから、2500万円だったら買いたいという。

営業マンは売り主へ交渉して、2500万円ならすぐにでも買いたいという人がいるんですがね～・・・

で、結局2800万円で売買が成立した。

おかしくないだろうか・・・

売主は3000万円で売ってほしかったはず・・・

他の不動産屋で紹介すれば、3000万円で買いたいという人がいた。

なのに、2800万円で売ってしまった。

利益相反であるどころか、売り主の利益を下げてしまったのだ。

なぜか・・・

仲介手数料である。

大手の営業マンは、両手、つまり2800万円の6％・・・148万円が入ることになる。

これが、3000万円の片手3％だと、90万円しか入らない。

だから、売り手の希望額を割ってでも両手をやりたがる。

売上至上主義・・・エージェント失格である。

そんなことってあるの・・・実際の話？？？

だから、平均手数料が5.3％なのである。

御理解いただけたであろうか。

あとで、親の近くなのでどんな人が買ったのか、聞いてみたら、2800万円だったという・・・

えっ、3000万円でも欲しかったのに、その時はもう手遅れだったのね～・・・とこうなる。

そんなことはない、ただ大手の営業マンの都合だけだったのだ・・・

それでも大手に頼むメリットは何か・・・

たくさんのお客をもっていること、とにかく大手なら、宣伝してくれてすぐに売ってくれる。

たしかにそう思うだろう。

町の小さな不動産屋に頼んでも、頼りないし、すぐには売れない・・・そんなイメージである。

確かにそんなところもあるかもしれない。

そう、昔は確かにそうだった。

プロのネットワーク、情報が全てだった・・・そんな時代があった。

でも今は違う。

今、一般ユーザーは、なんでもそうだが、情報はたくさんあるし、入ってくる。

そう、インターネットの時代である。

売り情報がクリックするだけで、簡単にみれる。

買い手が情報を知るのはもはや常識である。プロより詳しく知っている。

欲しい物件があれば、あとは仲介してもらうだけである。

ということは、売り手はもはや、買い手を探すのに苦労はないのである。

情報さえ公開すれば、買いたいと言う人は山ほど見つけられる。

もはやインターネットの時代は、大手に頼む必要性、メリットがなくなった。

どころか、利益を侵しかねないのである。

それがまだ解かっていないユーザーがどれほど多いことか・・・

でももうすぐ、真の意味での不動産エージェントが現れる・・・

それが、リニューアル仲介という枠組みの中で行われている。

仲介、不動産の売買の中ではリフォームもよく行われる一つであるから、ちょっとお勉強したら、こんなことになっていた。

まだまだあるが、明日は建築を話そうか、ファイナンシャルにしようか・・・

今日はここまで・・・

リフォーム業界の今後

リフォーム産業が第３期に入った。

これが最終章とは言わないが、恐竜が絶滅した後の哺乳類の進化くらいの凄いものになるだろうと筆者は思っている。

その進化の最後にホモサピエンスが現れる。

まだまだ猿のようなものだが、もしかしたら、人間にはならずに違う進化があるのかもしれない。

いや、人間には変わりないが今の本当の人間よりもっといいものになる・・・

おそらく、住まいに関しては、ワンストップの業界になるような気がする。

というか、ワンストップ業者が幅を利かすだろう。

不動産・建築・ファイナンシャルが一体となって１業者がすべて扱う。

これは大手の独壇場だ・・・という懸念も少しはある。

がしかし、これがなかなかそうはいかないところがある。

細かく見ていくと解かる。

不動産これはもう、大手の独壇場である。今もそうだ。

不動産の売り買いは、やはり大手が一番と思ってしまう。これはしょうがない。

しかし、地域地域では、中小零細も頑張れる要素はある。

人生一番の買い物であるのに、マーケットがものすごく小さい。学区単位である。

本来地元の有力業者が一番強いはずなのだ。これが、やっぱり頼むなら大きなところね・・・で決まってしまうのが今現在のユーザーの心境だ。

これが、進化すると意識も変わってくる。

何も大手がいい訳ではない。

むしろ大手に頼むほうが損をする。これはあとで説明する。

建築をみてみよう・・・

これは、新築はもう建たない。・・・というところにきている。

少子高齢化はいろんな産業に影響が出ている。昨日の能書きの通り。

じゃ、新築じゃなかったら・・・そう、リフォームである。

リフォームはこれも数年前から大手が独占し始めた。

地域で中小零細が頑張っているところはあるが、やはり大手がどうしても強い。

しかも売上至上主義的にやってきているので、ここが問題である。

次にファイナンシャルである。

これもなかなかたっぷりで一概に言えないが、これも大手に軍配が上がる。

なんだ、じゃ、やっぱり大手に頼むのが一番じゃん・・・

その通り・・・ではないと筆者は思うのである。

不動産・建築・ファイナンシャル・・・一つづつ見ていくと確かに大手が一つも二つも有利である。

しかし、これをワンストップとして、全てを相談できるところ・・・これはやはり一番小さな会社というか、個人である。

この3つ、それぞれに専門性がある。それぞれに資格がいるし、知識がいる。

その３つを全て合わせなければ、ユーザーにとって一番良い方法は見つからない。

これは将来のことではない。今はそこまで来ている・・・

ところが、大手だとそれぞれのことしか出来ない。

不動産は不動産のことだけ、建築・リフォームはそのことだけ、ファイナンシャルに関してもそうだ。

地元の優秀なところは、すでにこの３つを備えているところも登場し始めた。

がしかし、数は少ない。

これをワンストップで、ユーザーの一番有利になる提案が出来るのはそうたやすくない。

資格や知識や経験がいる。

参入の障壁は高い。

だからこそ差別化が出来る。

ちょっとやそっとじゃ、出来ないところがミソである。

ミソついでに手前みそだが、弊社はこれが出来ている。

えええええええ、そこにくるのか・・・

そうではない。そうではない。

別に宣伝しているわけじゃないが、こうなっていくというあくまでも筆者の予想であるから、こうなるとは限らない。

弊社だって不動産を始めたと言っても、まだまだである。

そんな、３つとも完璧という訳じゃないが、目指すところや、資格、知識として持っていると言ったまで・・・

言い訳じみてしまったので話を戻すと、

この３つが全て関連して初めて力が出ることがある。

それぞれだとダメなのである。

良くわからないよ・・・確かに。

今日は時間なので、明日、例をあげて説明してみよう。

筋交いって、いいやつ・・・かも

リニューアル注文住宅・・・住み継ぐ価値ある住まい

いろんな住宅がある。最近の住宅は、建築基準法がしっかりしているので、趣味の好みがあるかもしれないが、構造的にはものすごく良くなった。

それじゃ、どのくらい持つのか・・・？

平成１２年６月以降の建物は、地震に対して相当に安全であるし、筆者は最低でも６０～７０年くらいは持つと思っている。

平成１２年は、品確法の施行もあり、基準法改正もありで建築にとって新しい時代が始まった感がある。

高気密高断熱の方法も盛んに行われ、今では大分確立されて安心できるようにもなってきた。

しかし、建築基準法も改めて色々勉強してみると、すごいもんだなぁ～と思う。

誰が、こんなにいろんなことを考えて作ったのか・・・

筆者は木造住宅の耐震のことくらいしか勉強していないが、そのことだけでも大変なものである。

品確法の規定も大したもんだ・・・

しかし、一つ疑問がある。

構造屋から言わせると、筋交いより構造用合板のほうが強度的に１枚上のように論じている節がある。

確かに、使いやすいし、そうかもしれない。

合板を留めつける釘のせん断体力で地震力に抵抗するやり方は、筋交いの外れればお終いというよりいいかもしれない。

しかし、構造用に限らず合板の寿命をどう考えるのかが少しばかり心配の種である。

いくら釘の力が大切と言っても、肝心の合板自体がヘナヘナになってしまっては、釘だけでは当然ダメである。

その点、筋交いは無垢の木であるからして、その寿命は雨漏れや白アリにやられない限り多少の湿気には耐えられる。

長年持つと想像できる。

合板の寿命は何年くらいなものなのか・・・

一説には３０年くらいとも言われる。

中古住宅の耐震補強であれば、住んでいる人もあと３０年か４０年もつのであれば、納得かもしれない。

しかし、新築では最低６０年くらいは持たせたいし、もたせるべきである。

そう考えると、外壁の下地を合板で固めている今のやり方はいかがなものか・・・

無垢の木である筋交いだけで耐力を設計したほうが良いのではないだろうか・・・

実験するとただ単に、強さのみならず、ねばりに違いが出る、構造用合板と筋交い。

合板のほうが粘るのである。

筋交いはある程度まで頑張ると後は破断してしまうので、一挙に耐力がなくなる。

だから、合板が良い・・・とはなかなか・・・筆者は疑問である。

いつ来るかわからない大地震・・・

その時まで、劣化せずに、じ～～～～～～っと壁の中で、湿気や白アリにやられずに黙っておとなしくしていなければならない。

大変な役目である。

表面に出ている仕上げ材や設備機器類は、花形である。

いつも人間様の目の前で使われている。ありがたがられている。

筋交いの存在なんか、どこで何しているのか解からない・・・

不憫な奴かもしれない。

でも、命がけで守っているけっこういい奴なんだ・・・

最近では合板の優位性ばかりが強調されているが、筋交いも少しは見直してほしいと思う。

もちろん金物で、しっかりと緊結しなければその効果も半減することも忘れてはいけない。

ま、どこの世界でも、いい奴ってのはあまり出しゃばらずに、おとなしくしているもんかも・・・

で、肝心な時にしっかりとその役目を果たしてくれるのだ。

そう考えると愛おしくもある・・・筋交い・・・

リニューアル注文住宅

リニューアル注文住宅とは、性能を向上させ、住み継ぐ価値のある住宅にすることである。

住む人の生活に合わせ、使いやすくすることである。

古い住宅だから、リフォームしてもどのくらい持つの？

よく聞かれる質問である。

住宅金融支援機構、昔の住宅金融公庫である。

この機構の金融商品、フラット３５は御存知だろう。

固定金利の３５年返済で、いま　空前のブームである。とにかく金利が安い。

中古住宅にも使えるフラット35があるのは、御存知だろうか・・・

中古のフラット35が使える住宅には条件がある。

適合証明なる支援機構独自のハードルがある。

これをクリアした物件が、フラット３５対象となる。

住み継ぐ自分の住まいに、当然フラット３５は使えない。

リフォームローンではなく、住宅取得の住宅ローンだからだ。

しかし、この適合証明は参考になる。目安になる。

何を言いたいかというと、フラット35の適合証明がだせるくらいの住宅ならば、また、リフォームして適合証明が対象になるならば、３５年は持ちますよってことである。

でしょ、だって、３５年のローンがつくってことは、逆に言うと、それだけ持たせないと・・・

で、支援機構の、融資を実行する側の判断基準で、３５年の融資が可能ということになる。

もちろん何もしないで３５年間は無理。

当然定期的にメンテナンスは必要でしょう。

ペンキの塗り直しも必要かもしれないし、設備の入れ替えも必要かもしれない。当然であろう。

しかし、スケルトン・・構造は３５年持つというお墨付きをもらったのと同じこと。

適合証明である。

リニューアル注文住宅は、この適合証明を一つの指標としている。

建て替えか、リフォームか迷っているのだったら、適合証明が出るか出ないかも一つの参考になろう。

建替えることのできない立地条件の住宅もあるからして、全てを杓子定規にするわけではないが、これまで、ただ単なる専門家と言っても業者の都合で、建て替えがいいですよ、とか、リフォームで大丈夫ですよ、とか聞かされていたことが、一つの基準になるのではないだろうか。

適合証明がでますか？この一言でいい。

あくまでも参考ではある。

もうひとつの判断基準としては、耐震基準適合証明もある。

これは、木造在来工法の住宅が主であるが、最低でもこれがでれば、リフォームする価値はあろうかというもの。

リニューアル注文住宅といっても少しばかり幅が広い。

松竹梅のメニューはこれから作るが、基本的な考えはできた。

住む人の生活に合わせ、使いやすくすること。

住み継ぐ価値ある住宅にすること。

これが、リニューアル注文住宅である。

耐震補強の補助金について

耐震補助金が各自治体であるが、横浜市では１５０万円という額である。

毎年３００棟の予算組みをして、これまでに２０００棟が利用している。

約１０年間で２０００棟ということは、毎年２００棟である。

ということは毎年予算が余っている。

税金の使われ方としては、余った予算は翌年削られる羽目になると言うが、こと耐震の補助金だけは、ずっと予算３００棟らしい。

１５０万円というと大きい。すごい金額である。

全国で一番高額である。筆者の知っている限りにおいて、これ以上の補助金額はない。

なぜそんなに高額な補助金なのに予算目いっぱいに使われていないのか・・・

不思議である。

今弊社では案件が９件になっている。補助金を使って耐震補強したいという希望者が９世帯あるということだ。

耐震の補助金説明会で初めて知って、利用する方も少なくない。というかほとんどである。

とにかく知らない・・・横浜市はもっと告知すべきである。

そして、それにもまして、耐震補助金が何にでも使えると思っている方々が多い・・・

というか、耐震補強というものが素人にはわかりにくいのかもしれない。

先日も、雨樋の交換が耐震補強と思っている方がいた。

ちょっとビックリである。

雨樋が補助金対象外ですよ、って言ったらがっかりしていた。

流し台の交換も、床の張り替えも補助金で出来ると思っていたようだ。

普通のリフォームと耐震補強とは違う。

というと難しいかもしれない・・・どこが違うの？・・・

お風呂を今流行りのユニットバスにすることに耐震の補助金の一部が使える。

どういうことかというと、耐震補強するということは、壁の中を工事すると言ったら解かるだろうか・・・

お風呂を直すということは、一度壁をはがす工事が必要である。

そして、ユニットバスを組み立てるのである。

耐震補強工事も壁をはがして、その壁に筋交いを入れたり、金物を取り付けたりする。

どちらも壁を壊わさなければできない。

これが、耐震補強工事とお風呂工事のダブるところである。

これを、耐震補強してから、お風呂を工事すると不経済であることはわかろう。

耐震補強ってそんなに高額な材料は使わないの一般的である。

なのに高額になるのは、壁を壊す、そしてまた仕上げる。そう言った工事が全てにかかわるからである。

だから、お風呂を直す時に一緒に耐震補強する。

キッチンを直す時に補強する。

外壁を塗り替える時に一緒に耐震補強する。

総合的なリフォーム工事を考えているのなら、まさしく耐震補強と一緒に行ったほうが俄然経済的なのである。

耐震というと構造の話であるからして、一般の人には難しいのかもしれない。

ましてや、横浜市の補助金は日本で一番煩雑で難しいであろう。

業者の中には嫌がるところもたくさんある。

だから、横浜市の補助金が余っている。

別に税金を無駄に使おうというのではない。

そんなことこのご時世にはとんでもない。仕分けされちゃう・・・

これは大切な補助金である。

以前にも書いたが、事前防災が一番有効なのである。

大地震がおきれば、事後処理はしなくちゃならない。行政の義務であろう。

事後防災は事前防災の１００倍掛かるとも言われる。

経済的にも、事前防災は必要である。

もっと、知られるように行政は告知活動に力を入れていただきたい。

木造構造の勉強会

昨日は、ポリテクセンターにて勉強会だった。

木造の構造、特に床の剛性について勉強した。

木造の床はやはり、合板を使わなければ剛性を高められないのか・・・

であれば、編心を出来るだけ良くすることを考えなければならない。

火打ち材はあまり期待できない。

しかし、入れないより入れたほうがよい。

耐震補強の際は、１階の天井を落とすことを考えて、火打ちを入れることはけっこう重要なのである。

筆者は屋根面や小屋床面についてはあまり重要性を考えていなかったが、

瓦屋根の時はもう少し考えなければならないと思った次第である。

いずれにしても、床をはがすとなると予算的にも高くなるので、天井を落とすことを考えて設計したほうがよい。

耐力壁で地震力を担保するのだが、水平構面の大切さもまた、再確認したところである。

一連の力の流れを、個々の場所だけで考えるのではなく、最終的に地面まで流れることを常に考える。

やはり基本である。

渋沢栄一って、やっぱりすごい

論語と算盤とは、あの渋沢翁の言葉だが、最近すごいことを言うもんだと感じ始めた。

こんな話を聞いた。

明治の近代日本の創世期、たくさんの偉人が出た。

前述の渋沢栄一、あの福沢諭吉、だけじゃない数え上げたらきりがない。

ものすごい数の偉人たちである。

明治維新から日清日ロの戦いあたりまでは、政治も経済も輝かしい日本の時代である。

なぜあんなにも多くの偉人達が、ものの見事に近代日本の基盤を築けたのか・・・

それが、江戸時代の寺子屋教育にあるという・・・

江戸時代の寺子屋教育は、いの一番に規範教育をするという。

いや、こればかりを徹底的に行うのだ。

規範教育とは、人間の基本的なもの。

挨拶、態度、そして、論語の素読である。

これを徹底的に行ったらしい。

そして、四書五経を勉強する。四書五経というと中国古典だが、江戸期にはこれはもう、日本独自の解釈や勉強の仕方が出来上がっていたという。

この基本があって、富国強兵政策があった。

要するに西洋の実用技術の出番である。

東洋的な人間的な精神の規範ががっちり出来ていたところに、西洋技術の国をあげての取り入れがあった。

これは、考えただけでもすごい・・・

これじゃ、あっという間に、国として栄えていくのが理解できる。

ところが、明治期の成功者は江戸期の規範教育の上に技術があり成り立っていたが、明治期に入ってできた学制が規範教育の重要性を無視した感がある。

寺子屋教育ではなく、明治期に教育をうけた人たちが、昭和になって時代をリードする。

日本独自の四書五経、中国古典の恩恵を受けていない人たちがリーダーになってしまったというのだ。

これは、もう今の日本にはまったくないと言っていいほどのことである。

四書五経といって今の日本の若い人がどれほど知っているか・・・

このあたりが病む日本を救う一つのキーワードかもしれない。

論語と算盤と言った、渋沢栄一。

何をか思わん・・・

これからの業態は・・・

リフォーム業界が、今年に入ってから、うごめきだした感がある。

建築業界と言ってもいいかもしれない。

ある意味業界の再編が起ころうとしている。

再編と言っても、リフォーム業界は大きな会社がある訳ではなく大多数は小さな零細企業が圧倒的に多い。

もちろん売上１位から２０位くらいまでは大手が占めているが、それでも自動車業界などと違い数社でシェアを分け合っているわけではない。

地元のリフォームのほとんどは零細企業が担っているのが現状であろう。

これは不動産業界と似ているように思う。

もちろん不動産業界も大手が大きな物件や高額物件を得意として扱っているが、戸建てのそれも中古物件などは、町場の小さな不動産屋さんのお世話にならなければならないものも多い。

こんなところで、リフォーム業界と不動産業界がとっても似ていると思ってしまう。

どちらも、大企業が独占できる仕事ではない。

この二つの似たような業界。交流がイマイチない。

リフォーム屋さんは、不動産に弱い。

不動産屋さんは、建築、特にリフォームの知識には疎いところがある。

このどちらも、専門的に扱っているところがないのである。

ここでいう不動産とは、開発するとか、分譲するとか、そういった大きなものではない。

日本の住まい事情は今、住んでいない住宅が相当数ある。いわゆるストック住宅である。

このストック住宅を何とかしようと政府も思っている。

中古住宅の活性化である。

ここでいう不動産の扱いは、この中古住宅に絞っての話である。

この中古住宅、扱っているのは当然不動産屋さんである。

そのままでは住めないので、直すのはリフォーム屋さんである。

このニーズが、今増えているし、これからのマーケットも伸びるのは解かっている。

しかし、その担い手である町場の小さな不動産屋さんやリフォーム屋さんが双方とも、お互いのそれぞれの仕事に苦手意識がある。

一般の方から言わせると不思議な感じがするだろう。

両社とも、専門化である。

どちらかというと、不動産屋さんの言うことのほうが、信用できると思うかもしれない。

しかし、建築のプロから言わせると、それはないでしょ・・・ということが多い。

しかし、リフォーム屋さんの言うことはイマイチ信用できない。これも真理であろう。

新築の着工戸数が激減している。

今の若い人は、建売の新築なんて皆同じに見える・・・なのだそうな。

大手も数年前から、本腰でリフォームに参入している。その結果が売上上位２０位まで大手で締めてしまっている。

当然、その大手も不動産にも勢力があるのに、グループ会社同士でお互いに連携している節がない。

ま、大手はどこでもそんなもんかもしれないが・・・

世のニーズ・ウォンツはそうではないはず。

中古住宅は、その構造的性能が心配である。

例えば耐震性能はどうなのか？配管は大丈夫なのか？

建物の寿命は？どのくらい持つものなのか？

住宅購入することは一生の問題である。

不動産屋は売りたくてしょうがない。

リフォーム屋は直したくてしょうがない。

どちらも仕事が欲しいのである。そりゃ世の商売は皆当然といえば当然である。

その専門性が、お互いに密接に必要なのに、その両方をちゃんとわかっている会社が少ないのが現状である。

専門性とは、相当な専門性でなくてはならない。

技術力だけではない。

もちろん技術力は当然として、ファイナンシャルの知識、情報力、そして、有益な政策の補助関係や資格のサポートができるかどうか・・・などが問われる。

これからの中古住宅の活性化には、不動産屋でもリフォーム屋でもない、もうひとつの業界が出来るのかもしれない。

変わった融資制度

晦日の昨日は、銀行、役所が混んでいた。

住宅金融支援機構の窓口が横浜駅西口の横浜銀行本店の８階にある。

住公センターというところに、高齢者向け特例返済制度の申込に行った。

書類がたくさんあって、今日全部できるかどうか心配したが、今日申し込めなかったら連休明けになっちゃうので、なんとか受理してほしかった。

以前にも紹介したが、この融資制度はちょっとばかり変わっている、日本にはあまりなじみのない制度であるから、知らない人も多いことだろう。

住宅金支援機構、以下機構という。

住宅金融公庫は知っている人も多いだろう、いわゆる公庫である。

戦後焼け野原で住宅が少ない時に、住宅を持ちやすくする為に公庫は立ち上がった。日本の政策である。

公庫で建てた方も多いことだろう。

しかし、近年もうすでに公庫の役目は多くなく、住宅ローンは民間に譲ることになる。

そこで、機構という形でいままでとは違った住宅に対する支援を行っている。

一番有名なところでは、フラット３５であろう。

固定金利の３５年住宅ローンである。これがまた、中古住宅でも使えるものもあり、これを解説すると長くなるので、このはなしはいつかまたここでしよう。

きょうは、高齢者向け返済特例制度の話だ。

機構の面白い融資制度の一つである。

６０歳以上の方限定、上限1000万円、返済は金利のみという変わったリフォームの融資である。

元金はどうするの？・・・そう、元金は亡くなった時に一括返済するのである。

えええええええええええええええええええ、けっこうビックリする先輩もいらっしゃるだろう。

死んだら、生命保険で元金払ってね・・・とでもいうのか・・

生命保険だけじゃなく、何でもいいが、とにかく元金は亡くなった時、それまでは、毎月金利だけ払っていればいいのである。

これは、リバースモーゲージ型融資という。

眠っている資産の先取り有効利用とでも言っておこうか・・・

自分の財産である土地建物を生きている間に、資産として先に融資を受け、死んだら資産で元金返済ということである。

それを利用して住宅をリフォームする。耐震補強もしくはバリアフリー工事をするのも条件である。

経済の活性化に役立つとして機構が始めたことであるが、これがあまり日本人には向かないようだ。あまり使われていない。

命と引き換えに金を借りる、というイメージは馴染みがないようだ。外国では普通にあると聞く・・・

最初に始まったころには、けっこうトラブルも多かったようだ。

そこで、カウンセリングという制度が取り入れられた。

カウンセラーが事前に相談にのり、制度の事を説明し理解してもらうことが条件となった。

筆者もそのカウンセラー資格者なので、しっかりと説明したつもりだが、こちらもまた、初めてなのでシドロモドロだったかもしれない。

幸い今回の利用者の方が、しっかりと把握してくれていたので助かった。

今回初めてこの制度を使ったが、なんと横浜銀行の担当者もはじめて受け付けたようだ。それほど使われていないのだ。

けっこう露骨にいやな顔をした。面倒くさいのであろう。あまり使われていないから、よくわからないというのが本音のようだ。

お互いイマイチ解からない同士なんとか書類を確認し、先ずは、申請を受け取ってくれたので助かった。

晦日に動きまくったのは、もうひとつ、介護保険の申請である。これもまた、こちらは区役所であるが、ギリギリで受け取ってくれた。

そして今度はお客様。こちらは住宅エコポイントである。説明した・・・

なんだか、ものすごい制度ばかりで頭の中が、いっぱいいっぱいだ。

以前はリフォームと言うと現金ばかりだった、もちろん現金の方が圧倒的に多いことに変わりはないが、最近はこんな融資制度や補助金が多くなってきた。

これに今度は、税金が絡む。そう、所得税減税や固定資産税の減税を申告するということだ。

これにも気を付けないといけない。かなりの減税があるから、リフォームはけっこうしっかりとお金の計画をしてもらいたい。

ここでも、これから、お金の話もしていこうと思う。知らないと相当な損する話でもあるから・・・